'Thấp thỏm' sợ mất đất vì lỡ mua bằng giấy viết tay

Lỡ mua đất chỉ qua giấy viết tay và không có xác nhận của chính quyền địa phương. Liệu người mua có mất trắng mảnh đất này? 

Câu hỏi của bạn đọc Homedy có nội dung như sau:

Năm 1995, gia đình tôi có mua một miếng đất thổ cư với diện tích 102m2, giấy tờ mua viết tay, bên mua và bên bán ký kết và trưởng thôn xác nhận nhưng không xin dấu của UBND xã. Từ khi mua đến nay, tôi luôn đóng đầy đủ các loại thuế nhà đất.

Xin hỏi, lô đất tôi mua đã hợp pháp chưa? Hiện nay có người đòi lại 1 phần lô đất tôi đã mua, để đảm bảo quyền lợi của mình, tôi cần phải làm gì?

Kính mong luật sư giải đáp giúp, xin cảm ơn!

(Câu hỏi của bạn đọc)

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn đến chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Đầu tiên, hợp đồng chuyển nhượng 120m2 giữa bạn và chủ đất là hợp đồng có hiệu lực. Vì:

Theo quy định tại mục 2.3 chương II Nghị quyết  02/2004/NQ-HĐTP nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 mà vi phạm phạm điều kiện được đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản không có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nhưng nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì hợp đồng đó được công nhận, không bị vô hiệu.

Từ quy định trên, hợp đồng mua bán đất giữa bạn và người bán đất năm 1995 tuy có vi phạm về việc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định. Nhưng trên thực tế, giao dịch đó đã được thực hiện xong, gia đình bạn đã xây dựng nhà ở, sinh sống trực tiếp, đóng thuế sử dụng đất đầy đủ từ trước đến nay và không bị cơ quan nhà nước nào xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai nên hợp đồng đó hoàn toàn hợp pháp.

Mặt khác, căn cứ vào Điều 129 Bộ luật Dân sự, quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

[…] Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Điều luật trên đã chỉ rõ với bản chất quan hệ dân sự thì không được coi hình thức có vai trò ngang bằng hay cao hơn ý chí của hai bên, bởi ý chí của hai bên mới tạo nên quan hệ dân sự, tạo nên đời sống dân sự, chứ không phải hình thức và phù hợp với nguyên tắc của pháp luật dân sự là thực hiện hợp đồng dân sự phải trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau.

Như vậy, theo quy định trên mặc dù hợp đồng chuyển nhượng đất của gia đình bạn và chủ đất năm 1995 có vi phạm về hình thức hợp đồng nhưng trên thực tế việc mua bán đất là hoàn toàn tự nguyện, và các bên đã thực hiện toàn bộ hợp đồng thì hợp đồng đó đương nhiên là hợp pháp, do đó gia đình bạn là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất trên.

Thứ hai, khi hiện nay có người đòi lại một phần lô đất gia đình bạn đã mua, để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn cần yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này cho gia đình bạn. Cụ thể:

Tiến hành hòa giải tại cơ sở:

Đầu tiên, gia đình bạn viết đơn yêu cầu gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Trường hợp 1: Hòa giải giữa gia đình bạn và người đòi đất không thành, mà gia đình bạn hoặc người tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo Điều 100 Luật đất đai 2013 đối với phần đất có tranh chấp thì bạn làm đơn khởi kiện ra tòa án cấp huyện nơi có đất để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trường hợp 2: Hòa giải giữa gia đình bạn và người đòi đất không thành, mà gia đình bạn hoặc người tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo Điều 100 Luật đất đai 2013 đối với phần đất có tranh chấp thì gia đình bạn chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp cấp huyện nơi có đất tranh chấp, hoặc;

- Viết đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Lưu ý: Trong quá trình khi làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp gia đình bạn cần chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của mình, như:

- Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa gia đình bạn và chủ đất năm 1995 để chứng minh nguồn gốc đất là từ nhận chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của chủ đất cũ hoặc của gia đình bạn (nếu có).

Homedy kết hợp Công ty luật Hưng Việt